Club Investitori
Il rendimento misura un investimento.
Le persone lo rendono solido.
Gli indicatori, i costi e la fiscalità con cui valutiamo un immobile a reddito per aziende e investitori, prima di proporlo. E chi c'è dietro il contratto.
Calcola il rendimento netto Vedi le operazioniGli indicatori
Il rendimento dell'annuncio è solo il primo numero.
Per confrontare due operazioni usiamo gli stessi indicatori dei fondi e degli investitori istituzionali. Cinque bastano per capire quanto rende davvero un immobile e quanto è solido quel reddito.
Rendimento lordo
Il numero degli annunci. Utile per un primo confronto, non dice quanto resta.
canone annuo ÷ prezzo
Reddito netto operativo
Il canone meno i costi che restano alla proprietà: IMU, assicurazione, manutenzione straordinaria, gestione, spese non riaddebitabili.
canone − costi non recuperabili
Rendimento netto iniziale
L'indicatore che usiamo per confrontare le operazioni: il reddito netto rapportato a tutto ciò che si spende per comprare, imposte e notaio compresi.
NOI ÷ (prezzo + costi d'acquisto)
Durata residua dei contratti
Quanti anni di affitto sono già scritti nei contratti. Con più inquilini si pesa ogni contratto per il suo canone: più è alta, più il reddito è prevedibile.
Σ (anni residui × canone) ÷ canone totale
Peso dell'affitto sul fatturato
Quanto incide il canone sui ricavi dell'attività che lo paga. Un affitto sostenibile per l'inquilino è un affitto che continua ad arrivare.
canone annuo ÷ fatturato del conduttore
Il conto completo
Dal 7% dell'annuncio al rendimento netto.
Le imposte d'acquisto cambiano molto a seconda di chi vende: un privato o un'impresa, con o senza IVA. Inserite i dati dell'operazione: il calcolo applica le imposte previste per gli immobili commerciali (negozi, uffici, capannoni).
Restano fuori le imposte sul reddito, che dipendono da chi compra: le trovate più sotto.
La fiscalità
Persona fisica o società: cambia il netto.
La stessa operazione può rendere in modo diverso a seconda di chi la intesta. Ecco le regole principali per gli immobili commerciali: la scelta giusta la fa il vostro commercialista, con i numeri del nostro dossier.
| Persona fisica | Società | |
|---|---|---|
| Imposte sull'affitto | Il canone, ridotto del 5% forfettario, entra nel reddito IRPEF con le addizionali regionale e comunale. | Il canone entra nel reddito d'impresa: IRES al 24% e IRAP. Si deducono i costi dell'immobile e, a seconda dei casi, l'ammortamento. |
| IMU | Dovuta ogni anno, non si deduce dal reddito. | Sugli immobili strumentali è deducibile al 100% ai fini IRES dal 2022; non ai fini IRAP. |
| IVA d'acquisto | Se il venditore la applica, è un costo che entra nell'investimento. | In molti casi è detraibile e non pesa sul rendimento. |
| Imposte d'acquisto | Da un privato | Da un'impresa |
|---|---|---|
| Registro | 9% del prezzo | 200 € fissi |
| Ipotecaria e catastale | 50 € + 50 € | 3% + 1% del prezzo |
| IVA | — | Esente oppure 22%, a seconda del venditore e dell'opzione |
La due diligence
Quattro verifiche, nell'ordine giusto
Chi paga?
Un'attività radicata e puntuale vale più di un affitto alto. Guardiamo da quanti anni è lì, come ha pagato finora e, per le società, i bilanci.
Fino a quando?
Per negozi e uffici il contratto è di 6 anni più 6. Contano gli anni che restano, le facoltà di recesso e l'aggiornamento ISTAT, di norma al 75% della variazione.
E se se ne va?
Passaggio, visibilità, parcheggi, attività vicine. Una buona posizione si riaffitta anche senza l'inquilino di oggi.
Le carte sono in ordine?
Contratto registrato, catasto e urbanistica conformi, APE, agibilità. Li controlliamo prima di proporre l'immobile, non dopo.
Due regole che pochi conoscono
Le trovate nella legge sulle locazioni, non negli annunci.
La prelazione
Se nell'immobile c'è un'attività aperta al pubblico, quando si vende l'inquilino ha diritto di comprarlo alle stesse condizioni. Va informato prima del rogito: è un passaggio che seguiamo noi, con il notaio.
L'avviamento
Se alla scadenza il proprietario non rinnova, all'inquilino di un'attività aperta al pubblico spettano 18 mensilità di affitto, 21 per gli alberghi. Meglio metterlo nei conti prima di comprare.
Il reddito garantito non esiste.
Esistono inquilini solidi, contratti lunghi e registrati, depositi e fideiussioni, posizioni che si riaffittano. Su questo lavoriamo: le nostre operazioni sono verificate, non promesse.
Come lavoriamo
Molte operazioni non arrivano online.
Proprietari e inquilini spesso preferiscono la riservatezza. Per questo le proponiamo prima a chi ci ha detto cosa cerca.
Ci dite cosa cercate
Rendimento, zona, cifra da investire. Bastano due minuti.
Vi mandiamo il dossier
Contratto, numeri, documenti dell'immobile. Prima che l'operazione sia pubblicata.
Visita, verifiche, rogito
Con il notaio e i vostri consulenti, fino alla firma.
Avete un immobile affittato da vendere? Proponetelo a noi.
Riferimenti: legge 392/1978 sulle locazioni (durata, aggiornamento ISTAT, indennità di avviamento, prelazione); TUIR per i redditi dei fabbricati e la deducibilità dell'IMU; DPR 633/1972 art. 10 e testo unico delle imposte ipotecarie e catastali per le imposte d'acquisto; standard INREV per il rendimento netto iniziale. Aliquote in vigore a ottobre 2026.
Parliamone a voce.
Una telefonata basta per capire se un'operazione fa per voi.
